|
|
2010. 09. 05. |
|
|
||
|
|
|||
|
|||
|
Hírlevél
|
Lakás, hitel, maffia
Bedőlt ingatlanhitelek áldozatai
| Figyelő - 2009. július 9. |
Több tízezer adós bukta be a lakáshitelét Magyarországon, egy részük a lakását vagy a házát is elveszítette. Nálunk is bőven van tehát bizonytalan hátterű ("sub-prime") adósi kör, és egyre több a kényszerértékesítés. Ráadásul megjelentek az ingatlanpiac hiénái is: vannak, akik a banktitokkal visszaélve igyekeznek hasznot húzni a szerencsétlen adó-sokból.
Dobrev Klárához fordult segítségért az év elején Kurucz Valéria. Az 53 éves rokkantnyugdí-jas asszony végső elkeseredettségében kereste meg Gyurcsány Ferenc, az akkori kormányfő feleségét, miután elveszítette lakásának tulajdonjogát. Ügyét - amely csupán egy a több ezer hasonló eset közül - végül nem az akkori "first lady", hanem a Banki Hitelkárosultak Egyesü-lete (BHKE) karolta fel. Megoldás azonban többhónapos küzdelem nyomán sem látszik kör-vonalazódni.
A munkanélküli fiával együtt élő zuglói nyugdíjas tipikusan kétes fizetőképességű, "sub-prime" ügyfél. Mindennapi megélhetéséért kényszerült arra, hogy 2007 novemberében - svájci frank alapú - hitelszerződést kössön a Zee Capital Zrt.-vel. A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének (PSZÁF) engedélyével rendelkező pénzügyi vállalkozástól 7,2 millió forintot kért és kapott kölcsön. Pedig vagyoni helyzete vélhetően már akkor is rossz volt. A hölgy az összegből, mire végre megkapta, régebbi - bankrendszeren belüli és kívüli - adóssá-gait volt kénytelen először törleszteni. Így végül alig félmillió forintja maradt, hogy a koráb-binál nyugodtabban éljen.
Nyugalom helyett aztán beütött a krízis, elszállt a frank árfolyama és vele megugrottak a tör-lesztő részletek is. Kurucz Valéria időnként fizetett, amennyit tudott, majd fél éven át egyet-len forintot sem utalt finanszírozójának. Egyezkedni nemigen próbált - mint lapunknak el-mondta: "az antipátia kölcsönös volt" -, de egy idő után árulni kezdte a lakását, és akadt is vevő, aki március első napjaiban letette volna a 14 millió forintos vételárat. Ezzel a Zee Capital is jól járt volna, hiszen a közel 11 millió forintra duzzadt adósságot a vételár könnyen fedezte volna. A társaság azonban ezt nem várta meg. Pontosan négy nappal a kilátásban lévő adás-vétel előtt borított: élt szerződésbeli "vételi opciós" jogával, majd Kurucz Valéria feje fölül eladta a lakást. Nem a 14 milliós vevőnek, hanem egy tavaly alapított, weblapja szerint speciális ingatlanok értékesítésével foglalkozó cégnek, a Rozmona Invest Kft.-nek. Mindezt annak ellenére, hogy az csupán 8,2 millió forintot kínált érte. Hogy az előkészületben lévő adás-vételről tudott-e a Zee Capital, arról a banktitokra való hivatkozással nem nyilatkozott a cég vezetője.
Azt azonban megjegyezte, hogy sokéves tapasztalatuk szerint "az ilyen helyzetbe ke-rült adósok nem létező vevőkkel hitegetik a hitelezőt". Éppen ezért csak akkor állítják le a követelés megtérülése érdekében elindított folyamatot, ha írásos bizonyítékot látnak az adás-vételi szándék komolyságáról. Egy biztos, Kurucz Valéria esetében a folyamat nem állt le, így az asszony még most is közel 3 millió forinttal tartozik a Zee Capitalnek. Lakása papíron már nincs, kiköltözni viszont nem hajlandó, hiszen szerény jövedelméből albérletre is aligha futná.
Kurucz Valéria története - amelyet az érintett éppen kórházi kezelése alatt mesélt el a Figyelőnek - több szempontból is tanulságos. Egyebek mellett azt példázza, hogy dacára a hivatalos banki kommunikációnak, Magyarországon is létezik másodrendű, bizonytalan fize-tőképességű ("sub-prime") ügyfélkör. "Nekik inkább életvezetési tanácsot, és nem hitelt kel-lett volna adni" - véli Barabás Gyula, a Magyar Hitelszövetség alelnöke. Hogy mégis kaptak milliós kölcsönöket, amelyeket azután a válság és sok esetben a bankok egyoldalú szerződés-módosítása miatt esélyük sincs visszafizetni, az több tényező rovására írható. Saját meggon-dolatlanságukra, a hitelintézetek és más pénzügyi vállalkozások profitéhségére és felelőtlen hitelezési gyakorlatára, a pénzügyi közvetítői rendszerben dúló jutalékharcra, de legfőképpen a szabályok hiányára.
"Egész egyszerűen egyenlőtlen felek közt megkötött szerződésekről van szó" - véli az állásközvetítési piacról ismert Telkes József. A szakember a Banki Károsultak Önvédelmi Szövetségének (KÖSZ) elnökeként úgy látja, a bankoknak nincs erkölcsi alapjuk elvárni az átlagemberektől azt, hogy egy 100-150 oldalas dokumentumot alaposan elolvassanak, azt részleteiben is megértsék, és mindezt aláírásukkal is igazolják. Telkes mégsem csupán a banki oldalt kárhoztatja. "Amíg mi magunk is birkák vagyunk, nem hibáztathatjuk csak az államot vagy a felügyeletet, hogy nem tesz értünk semmit" - jegyzi meg. A kritikák persze jogosak - teszi hozzá -, hiszen a PSZÁF például az ingatlanalapok felfüggesztése kapcsán sem a kisbe-fektetők érdekeit védte.
"A Pénzügyminisztérium és a PSZÁF felelőssége óriási" - szögezi le Barabás Gyula is, aki személy szerint már mintegy 1300 "bedőlt" hiteles ügyével szembesült. Hogy összesen hány problémás eset van, arról nehéz auditált számokhoz jutni. A különböző jogvédő szervezetek, valamint a kényszerértékesítésekben, árverésekben közreműködő szakmai szervezetek mini-mum néhány tízezerre, de akár százezres nagyságrendűre is teszik a hitelüket törleszteni kép-telenek számát.
A legproblémásabb kör könnyen beazonosítható. Alapvetően nem a kereskedelmi bankoktól támogatott forinthitelben részesülő ügyfelekkel van gond. Azok az adósok a prob-lémásak - a hitelkárosultak durván 80 százaléka ilyen -, akik nem lakáscélra vettek fel hitelt, hanem szabad felhasználású, deviza alapú jelzálogkölcsönt kértek, és a lazább feltételeket diktáló pénzügyi vállalkozásokhoz fordultak (akárcsak példánkban Kurucz Valéria és a Zee Capital esete). Utóbbi cégek (a teljesség igénye nélkül néhányat közülük lásd a táblázatban) persze nem függetleníthetők a kereskedelmi bankoktól, kihelyezhető pénzt ugyanis tőlük kap-nak. Ez voltaképpen mindenkinek kényelmes: a bankok a prudens hitelező képében tetszeleg-hetnek, az igazán rizikós ügyfelek nem az ő portfóliójukat csúfítják el, a pénzügyi vállalkozá-sok szigorú szankciókkal hárítják maguktól a kockázatokat, az ügyfelek pedig rövid távon boldogok, hogy legalább valakitől kaptak kölcsönt. A refinanszírozó bankok asszisztálásával ténykedő pénzügyi vállalkozások ugyanis szinte válogatás nélkül mindenkit befogadtak, és a válság ide vagy oda, honlapjuk tanúsága szerint ezen a mai napig nem sokat változtattak.
E pénzintézeteknél nem számít, ha valaki rossz adósként szerepel a Központi Hitel-nyilvántartó Rendszerben (KHR - "leánykori" nevén BAR lista), ha már számtalan helyen eladósodott, ha jövedelmét nem tudja igazolni, vagy azt csak bemondásos alapon közli, hiszen sokszor még ezt sem várják el tőle. Nem csoda, ha e cégek portfóliója jóval - szakmai becslé-sek szerint legalább négyszer, a jegybanki adatok tükrében pedig kétszer - "szennyezettebb", mint a kereskedelmi bankoké (lásd a grafikont.)
Persze az is igaz, hogy Amerikához képest még így is makkegészséges a hazai pénzin-tézetek hitelállománya. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) becslése szerint ez év végén már több mint 400 milliárd forintot kell majd a rossz hitelek után értékvesztés címén a hitelintéze-teknek elszámolniuk, ez az eredményrontó tétel azonban a teljes hitelportfólión belül még a csúcson is csak 2,7 százalékos lesz. Persze ez a veszteség jóval több is lehet - vélekedik Gyurcsik Attila, a Concorde Értékpapír Zrt. banki elemzője, hiszen a központi bank még ab-ból indult ki, hogy a recesszió csupán 3,5 százalékos lesz az idén, míg a jelenleg érvényes előrejelzések már 6-6,5 százalékos gazdasági visszaesést prognosztizálnak. Mindenesetre a felelőtlen hitelezés következményei egyelőre nem a bankok és egyéb finanszírozó cégek, ha-nem a fizetésképtelen adósok számára végzetesek.
A helyzetet súlyosbítja, hogy a bedőlt hitelek "kezelésében" visszaélések is történnek. A leg-gyakrabban egy bizonyos Prestige Global Trading nevű, amúgy off-shore vállalkozásról hal-lani, amely szinte minden hazai nagybankkal kapcsolatban állt, hogy a bedőlt hitelesek ingat-lanjait azok elárverezése előtt igen jutányos áron kiközvetítse. A cég ebbéli tevékenységét májusban a Lánchíd Rádió inkognitóban telefonáló munkatársa leplezte le, majd ugyanezt Telkes József is megtette. A rögzített beszélgetésből arra lehetett következtetni, hogy bankti-toknak minősülő érzékeny ügyféladatok kerülnek ki a hazai bankoktól - feltételezhetően, de nem bizonyíthatóan azok tudtával -, hogy "meg nem nevezett körök" akár fél áron juthassa-nak ingatlanokhoz. Ahogyan a Prestige Global Trading munkatársa a telefonbeszélgetésben fogalmazott, "három-négy ilyen nagyobb kör van, amelyik kicsemegézi azokat az ingatlano-kat, amelyekben van fantázia. Ami abszolút nem kell senkinek, azt meg elárverezik".
A KÖSZ elnöke június 16-án a pénzügyi felügyelethez is elküldte beszélgetésének hangfelvételét, és kérte az ügy kivizsgálását. Meghökkentő módon a PSZÁF június 25-én kelt válaszában nem talált jogellenes banki cselekményt, és úgy ítélte meg, hogy "nem merült fel a felügyelet további intézkedésének szükségessége". Telkes állítása szerint a PSZÁF reagálása azt mutatja, hogy a felügyelet sajnos nemhogy nem tölti be fogyasztókat védő feladatát, ha-nem egyenesen állami segédletet biztosít a bankok etikátlan - és esetenként törvénytelen - magatartásához.
"A jogellenes viselkedés e listás lakások további sorsánál is gyanítható" - fogalmaz Csere Péter, a Vállalkozók Érdekvédelmi Szövetségének (VÉSZ) ügyvédje. A Nemzeti Jog-védő Alapítvány tagjaként is dolgozó jogász szerint e bennfentes vevői kör szoros szálakkal kapcsolódik a lakásmaffiához, és így az alvilági módszerek a bankoktól visszavett állományt sem kímélik. A bűneseteket leleplezni és bizonyítani viszont szinte lehetetlen. A szóban forgó ingatlanokkal ugyanis tipikusan az történik, hogy gyors egymásutánban többször is eladják azokat, de mivel az utolsó vevő már valóban gyanútlanul és jóhiszeműen vásárolt, tőle jogsze-rűen elperelni az adott ingatlant nem lehetséges.
Jóllehet, a Prestige Global Trading néhány hete "felszívódott", hasonló listák manapság is keringenek. A Figyelő birtokába került például a Korona Kredit Zrt. két listája: az egyiken 50 felmondott hitelszerződés valamennyi lényeges adata szerepel, az adós pontos nevével, postai címével, ingatlanának értékével és tartozásának összegével. A másik listán 20 további ingat-lan esetében a piaci érték mellett már a kínálati ár is szerepel, a potenciális vevők ez alapján szemezgethetnek. Ha erkölcsi aggályaik nincsenek, akkor 18,6 millió forintért hozzájuthatnak egy 27,8 milliós nyíregyházi családi házhoz, vagy 35 millió forintért megvehetnek egy buda-pesti, a Ferenciek terén álló 100 négyzetméteres lakást, amelyiknek amúgy 44 millió forint a piaci ára. Hasonlóan érdekes egy másik dokumentum, az Általános Hitel és Finanszírozási (ÁHF) Zrt. egyik korábbi hírlevele. Ebben a finanszírozó cég új lehetőségként azt ajánlja saját ügynökei figyelmébe, hogy jó áron megvehetik fizetésképtelen ügyfeleik lakását. Vagyis, ugyanaz az ügynök, aki esetleg gátlástalanul rátukmálta a bankkölcsönt egy "sub-prime" ügy-félre, most a piaci ár alatt hozzájuthat a törleszteni képtelen adós ingatlanjához. És, hogy még szebb legyen a történet, ha az üzletkötőnek nincs elég készpénze, akkor az ÁHF Zrt. hitelt is ad ehhez a vásárláshoz. Ez jogilag minden bizonnyal megáll, de hogy az etikus magatartást nem az ilyen tranzakciókkal fogják illusztrálni, az eléggé bizonyos.
A klasszikus, és remélhetően a piaci szereplők többsége által járt út nem ez. A keres-kedelmi bankok jellemzően professzionális követeléskezelőket - a köznyelvben: behajtókat - alkalmaznak, ha már elfogyott a türelmük. Ez a módszer legalább egy fokkal átláthatóbb: a nem fizető hitelállomány fedezetéül szolgáló ingatlanokat - 100-200-as csomagokban - meg-bízás útján árverésen értékesítik, nagyjából a piaci ár 60-70 százalékán. Méghozzá egyre gyakrabban. A Creditexpress Magyarország Kft. például mostanában már kéthetente tart auk-ciót, és az első fél évben közel ezer bedőlt hiteles ügyfél ingatlanára tűzött ki árverést. "A megbízások szaporodnak, és egyre több az ingatlan, amit dobra kell vernünk. Általában 50-60 lakás vagy családi ház kerül be a katalógusba, de volt olyan is, hogy egyszerre 120-at árverez-tünk" - mondja Almási Krisztián, a Creditexpress árverési részlegének vezetője.
Az érdeklődés és a leütési arány persze nem olyan, mint amilyet a műkincs-aukciókon lehet látni - ezt a legutóbbi, július 2-án lebonyolított árverésen a Figyelő is megtapasztalhatta. A felkínált 57 ingatlanból ezen a csütörtöki délelőttön végül 6 talált gazdára, és alig tucatnyi érdeklődő kezében volt tárcsa. Szolid licitharcot így mindössze két esetben láttunk, a legjob-ban egy komáromi, 52 négyzetméteres társasházi lakás drágult meg: a 3,8 millió forintos kiki-áltási árról indulva végül 5,03 milliónál koppant a kalapács. Persze a hangulat sem olyan, mint egy festményaukción a Kongresszusi Központban: nincs pezsgőzés, és nincs lelkes taps-vihar egy-egy remek darab láttán. Ez aligha lenne elvárható, lévén az így gazdát cserélő ingat-lanokban szinte kivétel nélkül benne laknak az eredeti tulajdonosok, és sok esetben arról sincs tudomásuk, hogy éppen akkor veszítették el legértékesebb vagyontárgyukat. Ennek ismereté-ben inkább az a meghökkentő, hogy az esemény milyen kulturáltan, diszkréten és sterilen zajlik. A papírok, a számok és a licitet vezető öltönyös férfiak elfedik az egyéni tragédiákat, de a vevők az árverést követően már kénytelenek ezekkel szembesülni. Első dolguk ugyanis az, hogy a lakásban élőket minél előbb kiköltöztessék.
Érdemben nem enyhítik az adósok terheit az eddig meghozott kormányzati intézkedések - szögezték le egybehangzóan a lapunknak nyilatkozó szakemberek. A nehéz helyzetbe jutott lakáshitelesek megsegítéséről szóló törvény mind a mai napig nem lépett életbe - erre legha-marabb szeptemberben kerülhet sor, ha az Európai Bizottság is jóváhagyja -, ennek hiányá-ban viszont a törvényt kiegészítő, július 1-jén meghozott kormányrendelet is vajmi keveset ér. A legproblémásabb az önkormányzatok elővásárlási jogáról szóló passzus, amelynek értelmé-ben a helyi önkormányzatok még az árverés előtt megvehetnék (akár önrész nélküli hitelből a Magyar Fejlesztési Bankon keresztül) a törleszteni képtelen adósok ingatlanjait, majd pedig kötelesek lennének bérbe adni azt a lakásban élő korábbi tulajdonosnak. "Ez az erkölcsi fele-lősség áthárítása az önkormányzatokra" - mutatott rá Barabás Gyula. A Magyar Hitelszövet-ség alelnöke ugyanis semmi esélyét nem látja annak, hogy a napi finanszírozási problémákkal küzdő, és eleve rendesen eladósodott intézmények lakásokat vásároljanak. "Pénzük nincs rá, hitelt meg biztosan nem mernek most bevállalni."Érdemi állami segítség tehát nincs, a bajba jutottak pedig küzdenek, ameddig tudnak. Például oly módon, hogy az elmúlt időszakban nyakra-főre osztogatott hitelkártyákból próbálnak fennmaradni. Egy idő után viszont az így felhalmozott adósságok visszafizetése is problémássá válhat. "A lakáshitelek bedőlése után ez lesz a következő lépcső" - figyelmeztetett Barabás Gyula. Véleménye szerint nem is soká, már az ősz beköszöntével.
Hitelt nem csak kereskedelmi banktól, hanem számos erre szakosodott pénzügyi vállalkozás-tól is lehet igényelni. Ezek egy része banki hátterű, de van jó pár, amely bankoktól függetle-nül jött létre. Kihelyezhető pénzt viszont ez utóbbi intézmények is a hagyományos kereske-delmi bankoktól szereznek. Az alábbiakban néhány ismertebb hitelnyújtó céget gyűjtöttünk csokorba. Mindegyikük a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének engedélyével műkö-dik, de a bankokénál lazább feltételekkel, könnyebben adnak kölcsönt, ezért portfóliójukban az átlagosnál nagyobb arányban lehetnek kockázatos ügyfelek.
Forrás: Opten Kft.
A munkanélküli fiával együtt élő zuglói nyugdíjas tipikusan kétes fizetőképességű, "sub-prime" ügyfél. Mindennapi megélhetéséért kényszerült arra, hogy 2007 novemberében - svájci frank alapú - hitelszerződést kössön a Zee Capital Zrt.-vel. A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének (PSZÁF) engedélyével rendelkező pénzügyi vállalkozástól 7,2 millió forintot kért és kapott kölcsön. Pedig vagyoni helyzete vélhetően már akkor is rossz volt. A hölgy az összegből, mire végre megkapta, régebbi - bankrendszeren belüli és kívüli - adóssá-gait volt kénytelen először törleszteni. Így végül alig félmillió forintja maradt, hogy a koráb-binál nyugodtabban éljen.
Hitelcsapda
Nyugalom helyett aztán beütött a krízis, elszállt a frank árfolyama és vele megugrottak a tör-lesztő részletek is. Kurucz Valéria időnként fizetett, amennyit tudott, majd fél éven át egyet-len forintot sem utalt finanszírozójának. Egyezkedni nemigen próbált - mint lapunknak el-mondta: "az antipátia kölcsönös volt" -, de egy idő után árulni kezdte a lakását, és akadt is vevő, aki március első napjaiban letette volna a 14 millió forintos vételárat. Ezzel a Zee Capital is jól járt volna, hiszen a közel 11 millió forintra duzzadt adósságot a vételár könnyen fedezte volna. A társaság azonban ezt nem várta meg. Pontosan négy nappal a kilátásban lévő adás-vétel előtt borított: élt szerződésbeli "vételi opciós" jogával, majd Kurucz Valéria feje fölül eladta a lakást. Nem a 14 milliós vevőnek, hanem egy tavaly alapított, weblapja szerint speciális ingatlanok értékesítésével foglalkozó cégnek, a Rozmona Invest Kft.-nek. Mindezt annak ellenére, hogy az csupán 8,2 millió forintot kínált érte. Hogy az előkészületben lévő adás-vételről tudott-e a Zee Capital, arról a banktitokra való hivatkozással nem nyilatkozott a cég vezetője.
Azt azonban megjegyezte, hogy sokéves tapasztalatuk szerint "az ilyen helyzetbe ke-rült adósok nem létező vevőkkel hitegetik a hitelezőt". Éppen ezért csak akkor állítják le a követelés megtérülése érdekében elindított folyamatot, ha írásos bizonyítékot látnak az adás-vételi szándék komolyságáról. Egy biztos, Kurucz Valéria esetében a folyamat nem állt le, így az asszony még most is közel 3 millió forinttal tartozik a Zee Capitalnek. Lakása papíron már nincs, kiköltözni viszont nem hajlandó, hiszen szerény jövedelméből albérletre is aligha futná.
Kurucz Valéria története - amelyet az érintett éppen kórházi kezelése alatt mesélt el a Figyelőnek - több szempontból is tanulságos. Egyebek mellett azt példázza, hogy dacára a hivatalos banki kommunikációnak, Magyarországon is létezik másodrendű, bizonytalan fize-tőképességű ("sub-prime") ügyfélkör. "Nekik inkább életvezetési tanácsot, és nem hitelt kel-lett volna adni" - véli Barabás Gyula, a Magyar Hitelszövetség alelnöke. Hogy mégis kaptak milliós kölcsönöket, amelyeket azután a válság és sok esetben a bankok egyoldalú szerződés-módosítása miatt esélyük sincs visszafizetni, az több tényező rovására írható. Saját meggon-dolatlanságukra, a hitelintézetek és más pénzügyi vállalkozások profitéhségére és felelőtlen hitelezési gyakorlatára, a pénzügyi közvetítői rendszerben dúló jutalékharcra, de legfőképpen a szabályok hiányára.
"Egész egyszerűen egyenlőtlen felek közt megkötött szerződésekről van szó" - véli az állásközvetítési piacról ismert Telkes József. A szakember a Banki Károsultak Önvédelmi Szövetségének (KÖSZ) elnökeként úgy látja, a bankoknak nincs erkölcsi alapjuk elvárni az átlagemberektől azt, hogy egy 100-150 oldalas dokumentumot alaposan elolvassanak, azt részleteiben is megértsék, és mindezt aláírásukkal is igazolják. Telkes mégsem csupán a banki oldalt kárhoztatja. "Amíg mi magunk is birkák vagyunk, nem hibáztathatjuk csak az államot vagy a felügyeletet, hogy nem tesz értünk semmit" - jegyzi meg. A kritikák persze jogosak - teszi hozzá -, hiszen a PSZÁF például az ingatlanalapok felfüggesztése kapcsán sem a kisbe-fektetők érdekeit védte.
Rossz adósok
"A Pénzügyminisztérium és a PSZÁF felelőssége óriási" - szögezi le Barabás Gyula is, aki személy szerint már mintegy 1300 "bedőlt" hiteles ügyével szembesült. Hogy összesen hány problémás eset van, arról nehéz auditált számokhoz jutni. A különböző jogvédő szervezetek, valamint a kényszerértékesítésekben, árverésekben közreműködő szakmai szervezetek mini-mum néhány tízezerre, de akár százezres nagyságrendűre is teszik a hitelüket törleszteni kép-telenek számát.
A legproblémásabb kör könnyen beazonosítható. Alapvetően nem a kereskedelmi bankoktól támogatott forinthitelben részesülő ügyfelekkel van gond. Azok az adósok a prob-lémásak - a hitelkárosultak durván 80 százaléka ilyen -, akik nem lakáscélra vettek fel hitelt, hanem szabad felhasználású, deviza alapú jelzálogkölcsönt kértek, és a lazább feltételeket diktáló pénzügyi vállalkozásokhoz fordultak (akárcsak példánkban Kurucz Valéria és a Zee Capital esete). Utóbbi cégek (a teljesség igénye nélkül néhányat közülük lásd a táblázatban) persze nem függetleníthetők a kereskedelmi bankoktól, kihelyezhető pénzt ugyanis tőlük kap-nak. Ez voltaképpen mindenkinek kényelmes: a bankok a prudens hitelező képében tetszeleg-hetnek, az igazán rizikós ügyfelek nem az ő portfóliójukat csúfítják el, a pénzügyi vállalkozá-sok szigorú szankciókkal hárítják maguktól a kockázatokat, az ügyfelek pedig rövid távon boldogok, hogy legalább valakitől kaptak kölcsönt. A refinanszírozó bankok asszisztálásával ténykedő pénzügyi vállalkozások ugyanis szinte válogatás nélkül mindenkit befogadtak, és a válság ide vagy oda, honlapjuk tanúsága szerint ezen a mai napig nem sokat változtattak.
E pénzintézeteknél nem számít, ha valaki rossz adósként szerepel a Központi Hitel-nyilvántartó Rendszerben (KHR - "leánykori" nevén BAR lista), ha már számtalan helyen eladósodott, ha jövedelmét nem tudja igazolni, vagy azt csak bemondásos alapon közli, hiszen sokszor még ezt sem várják el tőle. Nem csoda, ha e cégek portfóliója jóval - szakmai becslé-sek szerint legalább négyszer, a jegybanki adatok tükrében pedig kétszer - "szennyezettebb", mint a kereskedelmi bankoké (lásd a grafikont.)
Persze az is igaz, hogy Amerikához képest még így is makkegészséges a hazai pénzin-tézetek hitelállománya. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) becslése szerint ez év végén már több mint 400 milliárd forintot kell majd a rossz hitelek után értékvesztés címén a hitelintéze-teknek elszámolniuk, ez az eredményrontó tétel azonban a teljes hitelportfólión belül még a csúcson is csak 2,7 százalékos lesz. Persze ez a veszteség jóval több is lehet - vélekedik Gyurcsik Attila, a Concorde Értékpapír Zrt. banki elemzője, hiszen a központi bank még ab-ból indult ki, hogy a recesszió csupán 3,5 százalékos lesz az idén, míg a jelenleg érvényes előrejelzések már 6-6,5 százalékos gazdasági visszaesést prognosztizálnak. Mindenesetre a felelőtlen hitelezés következményei egyelőre nem a bankok és egyéb finanszírozó cégek, ha-nem a fizetésképtelen adósok számára végzetesek.
Alvilági módszerek
A helyzetet súlyosbítja, hogy a bedőlt hitelek "kezelésében" visszaélések is történnek. A leg-gyakrabban egy bizonyos Prestige Global Trading nevű, amúgy off-shore vállalkozásról hal-lani, amely szinte minden hazai nagybankkal kapcsolatban állt, hogy a bedőlt hitelesek ingat-lanjait azok elárverezése előtt igen jutányos áron kiközvetítse. A cég ebbéli tevékenységét májusban a Lánchíd Rádió inkognitóban telefonáló munkatársa leplezte le, majd ugyanezt Telkes József is megtette. A rögzített beszélgetésből arra lehetett következtetni, hogy bankti-toknak minősülő érzékeny ügyféladatok kerülnek ki a hazai bankoktól - feltételezhetően, de nem bizonyíthatóan azok tudtával -, hogy "meg nem nevezett körök" akár fél áron juthassa-nak ingatlanokhoz. Ahogyan a Prestige Global Trading munkatársa a telefonbeszélgetésben fogalmazott, "három-négy ilyen nagyobb kör van, amelyik kicsemegézi azokat az ingatlano-kat, amelyekben van fantázia. Ami abszolút nem kell senkinek, azt meg elárverezik".
A KÖSZ elnöke június 16-án a pénzügyi felügyelethez is elküldte beszélgetésének hangfelvételét, és kérte az ügy kivizsgálását. Meghökkentő módon a PSZÁF június 25-én kelt válaszában nem talált jogellenes banki cselekményt, és úgy ítélte meg, hogy "nem merült fel a felügyelet további intézkedésének szükségessége". Telkes állítása szerint a PSZÁF reagálása azt mutatja, hogy a felügyelet sajnos nemhogy nem tölti be fogyasztókat védő feladatát, ha-nem egyenesen állami segédletet biztosít a bankok etikátlan - és esetenként törvénytelen - magatartásához.
"A jogellenes viselkedés e listás lakások további sorsánál is gyanítható" - fogalmaz Csere Péter, a Vállalkozók Érdekvédelmi Szövetségének (VÉSZ) ügyvédje. A Nemzeti Jog-védő Alapítvány tagjaként is dolgozó jogász szerint e bennfentes vevői kör szoros szálakkal kapcsolódik a lakásmaffiához, és így az alvilági módszerek a bankoktól visszavett állományt sem kímélik. A bűneseteket leleplezni és bizonyítani viszont szinte lehetetlen. A szóban forgó ingatlanokkal ugyanis tipikusan az történik, hogy gyors egymásutánban többször is eladják azokat, de mivel az utolsó vevő már valóban gyanútlanul és jóhiszeműen vásárolt, tőle jogsze-rűen elperelni az adott ingatlant nem lehetséges.
Banki listák
Jóllehet, a Prestige Global Trading néhány hete "felszívódott", hasonló listák manapság is keringenek. A Figyelő birtokába került például a Korona Kredit Zrt. két listája: az egyiken 50 felmondott hitelszerződés valamennyi lényeges adata szerepel, az adós pontos nevével, postai címével, ingatlanának értékével és tartozásának összegével. A másik listán 20 további ingat-lan esetében a piaci érték mellett már a kínálati ár is szerepel, a potenciális vevők ez alapján szemezgethetnek. Ha erkölcsi aggályaik nincsenek, akkor 18,6 millió forintért hozzájuthatnak egy 27,8 milliós nyíregyházi családi házhoz, vagy 35 millió forintért megvehetnek egy buda-pesti, a Ferenciek terén álló 100 négyzetméteres lakást, amelyiknek amúgy 44 millió forint a piaci ára. Hasonlóan érdekes egy másik dokumentum, az Általános Hitel és Finanszírozási (ÁHF) Zrt. egyik korábbi hírlevele. Ebben a finanszírozó cég új lehetőségként azt ajánlja saját ügynökei figyelmébe, hogy jó áron megvehetik fizetésképtelen ügyfeleik lakását. Vagyis, ugyanaz az ügynök, aki esetleg gátlástalanul rátukmálta a bankkölcsönt egy "sub-prime" ügy-félre, most a piaci ár alatt hozzájuthat a törleszteni képtelen adós ingatlanjához. És, hogy még szebb legyen a történet, ha az üzletkötőnek nincs elég készpénze, akkor az ÁHF Zrt. hitelt is ad ehhez a vásárláshoz. Ez jogilag minden bizonnyal megáll, de hogy az etikus magatartást nem az ilyen tranzakciókkal fogják illusztrálni, az eléggé bizonyos.
A klasszikus, és remélhetően a piaci szereplők többsége által járt út nem ez. A keres-kedelmi bankok jellemzően professzionális követeléskezelőket - a köznyelvben: behajtókat - alkalmaznak, ha már elfogyott a türelmük. Ez a módszer legalább egy fokkal átláthatóbb: a nem fizető hitelállomány fedezetéül szolgáló ingatlanokat - 100-200-as csomagokban - meg-bízás útján árverésen értékesítik, nagyjából a piaci ár 60-70 százalékán. Méghozzá egyre gyakrabban. A Creditexpress Magyarország Kft. például mostanában már kéthetente tart auk-ciót, és az első fél évben közel ezer bedőlt hiteles ügyfél ingatlanára tűzött ki árverést. "A megbízások szaporodnak, és egyre több az ingatlan, amit dobra kell vernünk. Általában 50-60 lakás vagy családi ház kerül be a katalógusba, de volt olyan is, hogy egyszerre 120-at árverez-tünk" - mondja Almási Krisztián, a Creditexpress árverési részlegének vezetője.
Az érdeklődés és a leütési arány persze nem olyan, mint amilyet a műkincs-aukciókon lehet látni - ezt a legutóbbi, július 2-án lebonyolított árverésen a Figyelő is megtapasztalhatta. A felkínált 57 ingatlanból ezen a csütörtöki délelőttön végül 6 talált gazdára, és alig tucatnyi érdeklődő kezében volt tárcsa. Szolid licitharcot így mindössze két esetben láttunk, a legjob-ban egy komáromi, 52 négyzetméteres társasházi lakás drágult meg: a 3,8 millió forintos kiki-áltási árról indulva végül 5,03 milliónál koppant a kalapács. Persze a hangulat sem olyan, mint egy festményaukción a Kongresszusi Központban: nincs pezsgőzés, és nincs lelkes taps-vihar egy-egy remek darab láttán. Ez aligha lenne elvárható, lévén az így gazdát cserélő ingat-lanokban szinte kivétel nélkül benne laknak az eredeti tulajdonosok, és sok esetben arról sincs tudomásuk, hogy éppen akkor veszítették el legértékesebb vagyontárgyukat. Ennek ismereté-ben inkább az a meghökkentő, hogy az esemény milyen kulturáltan, diszkréten és sterilen zajlik. A papírok, a számok és a licitet vezető öltönyös férfiak elfedik az egyéni tragédiákat, de a vevők az árverést követően már kénytelenek ezekkel szembesülni. Első dolguk ugyanis az, hogy a lakásban élőket minél előbb kiköltöztessék.
Keretesek
Segítség nélkül
Érdemben nem enyhítik az adósok terheit az eddig meghozott kormányzati intézkedések - szögezték le egybehangzóan a lapunknak nyilatkozó szakemberek. A nehéz helyzetbe jutott lakáshitelesek megsegítéséről szóló törvény mind a mai napig nem lépett életbe - erre legha-marabb szeptemberben kerülhet sor, ha az Európai Bizottság is jóváhagyja -, ennek hiányá-ban viszont a törvényt kiegészítő, július 1-jén meghozott kormányrendelet is vajmi keveset ér. A legproblémásabb az önkormányzatok elővásárlási jogáról szóló passzus, amelynek értelmé-ben a helyi önkormányzatok még az árverés előtt megvehetnék (akár önrész nélküli hitelből a Magyar Fejlesztési Bankon keresztül) a törleszteni képtelen adósok ingatlanjait, majd pedig kötelesek lennének bérbe adni azt a lakásban élő korábbi tulajdonosnak. "Ez az erkölcsi fele-lősség áthárítása az önkormányzatokra" - mutatott rá Barabás Gyula. A Magyar Hitelszövet-ség alelnöke ugyanis semmi esélyét nem látja annak, hogy a napi finanszírozási problémákkal küzdő, és eleve rendesen eladósodott intézmények lakásokat vásároljanak. "Pénzük nincs rá, hitelt meg biztosan nem mernek most bevállalni."Érdemi állami segítség tehát nincs, a bajba jutottak pedig küzdenek, ameddig tudnak. Például oly módon, hogy az elmúlt időszakban nyakra-főre osztogatott hitelkártyákból próbálnak fennmaradni. Egy idő után viszont az így felhalmozott adósságok visszafizetése is problémássá válhat. "A lakáshitelek bedőlése után ez lesz a következő lépcső" - figyelmeztetett Barabás Gyula. Véleménye szerint nem is soká, már az ősz beköszöntével.
Rizikós csapat
Hitelt nem csak kereskedelmi banktól, hanem számos erre szakosodott pénzügyi vállalkozás-tól is lehet igényelni. Ezek egy része banki hátterű, de van jó pár, amely bankoktól függetle-nül jött létre. Kihelyezhető pénzt viszont ez utóbbi intézmények is a hagyományos kereske-delmi bankoktól szereznek. Az alábbiakban néhány ismertebb hitelnyújtó céget gyűjtöttünk csokorba. Mindegyikük a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének engedélyével műkö-dik, de a bankokénál lazább feltételekkel, könnyebben adnak kölcsönt, ezért portfóliójukban az átlagosnál nagyobb arányban lehetnek kockázatos ügyfelek.
| Cégnév | Alakulás dátuma | Főtevékenység | Főtulajdonos | ||||||||
| ÁHF Általános Hitel és Finanszírozási Zrt. | 38184 | Egyéb hitelnyújtás | Inves-T-Imenti Kft. | ||||||||
| Argenta Credit Zrt. | 36952 | Egyéb hitelnyújtás | Argenta Kereskedelmi Szolgáltató Zrt. | ||||||||
| Carion Ingatlanfinanszírozási Centrum Zrt. | 39146 | Pénzügyi lízing | Carion Holding Zrt. | ||||||||
| Credit House Zrt. | 37489 | Pénzügyi lízing | M.p.b. Szépvölgyi Ingatlanbefektető Kft. | ||||||||
| Innova-Invest Pénzügyi zrt. | 38160 | Egyéb monetáris közvetítés | IBUSZ Rt. | ||||||||
| Korona Kredit Jelzáloghitel Zrt. | 38110 | Egyéb hitelnyújtás | GFK Investments Ltd. (Seychelles szigetek) | ||||||||
| Pannoninvest Libra Pénzügyi Zrt. | 36494 | Egyéb hitelnyújtás | V-Irodák Általános Vállalkozási Zrt. | ||||||||
| Pesti Hitel Zrt. | 37813 | Egyéb hitelnyújtás | Műszertechnika-Holding Rt. | ||||||||
| Quality Financial (Magyarország) Zrt. | 38188 | Egyéb hitelnyújtás | Quality Financial Inc. (Nevada) | ||||||||
| Zee Capital Zrt. | 37631 | Pénzügyi lízing | Kapusi Péter Sándor | ||||||||
|
2009 további díjazott cikkei
|
|||||||||||
| |||||||||||